Wohnung als Ferienwohnung vermieten
Amtlich: Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum beantragen
Keine Rechtsberatung. Was in deinem Fall gilt, sagt dir eine Anwältin oder ein Anwalt.
Schritt für Schritt
- Schritt 1
Wann du eine Genehmigung brauchst
Das musst du tun:
- In vielen Städten mit knappem Wohnraum darfst du eine Wohnung nicht ohne Genehmigung anders als zum Wohnen nutzen, etwa als Ferienwohnung (Zweckentfremdung). Das regelt jedes Land selbst, oft gilt es nur in Gemeinden mit eigener Satzung.
- Einzelne Zimmer oder die eigene Wohnung für kurze Zeit zu vermieten, bleibt meist erlaubt. Wie lange, regeln Land und Stadt.
- Schritt 2
Registriernummer
Das musst du tun:
- Manche Länder und Städte verlangen vor dem ersten Inserat eine Registriernummer, auch wenn du keine Genehmigung brauchst. Die Nummer gehört in jede Anzeige.
- Seit dem 20. Mai 2026 stellen Buchungsplattformen Daten zu den Vermietungen über eine Stelle bei der Bundesnetzagentur bereit. Abrufen dürfen sie die zuständigen Behörden der Länder, die eine Registrierung eingeführt haben (§ 22a DDG, Verordnung (EU) 2024/1028).
- Schritt 3
Als Mieterin oder Mieter
Das musst du tun:
- Wohnst du zur Miete, brauchst du für jede Untervermietung die Erlaubnis deines Vermieters (§ 540 BGB). Einen Anspruch darauf kann es nur für einen Teil der Wohnung geben, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entstanden ist (§ 553 BGB).
- Schritt 4
Steuern und weitere Pflichten
Das musst du tun:
- Die Mieteinnahmen gibst du in der Einkommensteuererklärung an (§ 21 EStG).
- Viele Städte erheben eine Übernachtungsteuer oder Tourismusabgabe, Hamburg etwa die Kultur- und Tourismustaxe. Frag bei deiner Stadt nach.
- Je nach Umfang kann die Vermietung ein Gewerbe sein, das du anmeldest (§ 14 GewO), oder eine Nutzungsänderung, die eine Baugenehmigung braucht. Das sagen dir das Gewerbeamt und die Bauaufsicht.
Was in deinem Land gilt
Bayern
- Jede Gemeinde entscheidet per Satzung, ob ein Zweckentfremdungsverbot gilt. Wo es gilt, braucht eine Vermietung an Gäste über insgesamt 8 Wochen im Kalenderjahr eine Genehmigung (Art. 1 ZwEWG). Die Gemeinde kann außerdem vorschreiben, dass du die Wohnung vor dem ersten Inserat auf einer Online-Plattform registrierst. Die Nummer ist kostenlos und gehört ins Inserat (Art. 2a ZwEWG).
Quellen:Art. 1, 2a ZwEWG (Bayern)
Berlin
- Ferienvermietung braucht eine Genehmigung des Bezirksamts. Für deine selbst bewohnte Hauptwohnung bekommst du sie in der Regel für die Zeit, in der du weg bist. Eine Nebenwohnung darfst du an höchstens 90 Tagen im Jahr vermieten. Vermietest du höchstens 49 % der Fläche deiner Hauptwohnung, reicht eine gebührenfreie Anzeige. In jedem Fall bekommst du eine Registriernummer, die in jede Anzeige gehört. Antrag und Anzeige gehen schriftlich an das Bezirksamt, online geht es nicht (§ 3 ZwVbG).
Hamburg
- Für jede kurzzeitige Vermietung brauchst du eine Wohnraumschutznummer, auch wenn keine Genehmigung nötig ist (§ 13 HmbWoSchG). Du beantragst sie kostenlos online mit BundID. Für die Hauptwohnung kommt sie meist sofort. Sie gehört in jede Anzeige. Die eigene Wohnung bis zu 8 Wochen im Kalenderjahr zu überlassen, ist genehmigungsfrei.
Nordrhein-Westfalen
- Das gilt nur in Städten mit Zweckentfremdungssatzung, etwa Köln, Düsseldorf, Dortmund und Bonn. Die Liste steht im Bauportal NRW. Dort brauchst du vor dem ersten Inserat eine kostenlose Wohnraum-ID aus dem Bauportal. Sie erlaubt Kurzzeitvermietung an bis zu 90 Tagen im Jahr, für Studierende bis zu 180 Tagen. Für mehr Tage brauchst du eine Genehmigung der Stadt.
Quellen:Bauportal NRW: Wohnraum-ID
Sachsen
- Seit März 2024 dürfen Gemeinden per Satzung verbieten, Wohnraum ohne Genehmigung anders zu nutzen. Ob deine Gemeinde das getan hat und welche Grenzen gelten, sagt sie dir.
Quellen:Sachsen: Zweckentfremdungsverbot
In den übrigen Ländern nennt dir die zuständige Stelle die Regeln.
Zuständige Stelle finden
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